“1360！”

　　昨晚 23:47，闺蜜把周大福当日金价截图甩进群里，附上一句：“我那套老破小挂牌半年没人问，要不要干脆卖了换金条？”

　　十分钟内，群里炸出 38 条“+1”。

　　先别急着把房产证换成金条，把下面 3 笔账按计算器敲完，再决定要不要“卖房换金”。

　　第一笔账：收益账

一、黄金只赚差价，房子能“生蛋”

　　1360 元/克买入，十年后涨到 2000 元/克，年化收益≈4.2%，但别忘了 2013 年 380 元/克暴跌至 250 元/克，套了 6 年。

　　一套一线城市老破小，市价 400 万，月租 6500 元，年化租金 1.95%，加上过去 10 年核心城市平均房价年涨幅 5.8%，综合收益 7%＋，还按月“发薪”。

　　结论：黄金是“零息债券”，房子自带“股息+成长”，长期看，生息资产跑赢无息资产的概率更大。

　　第二笔账：流动性账

二、黄金秒变现金，房子是“反人性的保险箱”

　　金条、ETF、纸黄金，T+1 就能到账，流动性 100 分。

　　房子挂牌到过户平均 92 天（贝壳 2024 年重点城市数据），急用钱时确实“远水解不了近渴”。

　　但——

　　流动性≠优质性。正因为难卖，房子才能逼你扛过周期，不会今天看到金价暴涨就割肉，明天看到股市反弹又追高。

　　真遇大事，房子可做“二抵”，银行 3–5 个工作日放款，利率 3.6%–4.2%，额度可达评估价 7 成；金条只能打 9 折变现还要被收 2%–3% 手续费。

　　结论：黄金是“活期”，房子是“定期+备用信用额度”，功能不同，别拿流动性当唯一标尺。

　　第三笔账：成本账

三、一买一卖，利润先被“抽水”

　　卖一套 300 万的非唯一住宅，要交：

　　增值税及附加：差额的 5.3%（按原价 150 万算）≈7.95 万

　　个税：差额的 20%≈30 万

　　中介费：1.5%≈4.5 万

　　到手直接蒸发 42 万，占比 14%。

　　拿 255 万全部买金条，还要再付：

　　加工费：12 元/克，1000 克就是 1.2 万

　　银行保险箱：500 元/年，30 年 1.5 万

　　回购折价：1360 元/克买入，回购价通常低 2%–4%，按 3% 算，4.15 万

　　一进一出，再吞 6.85 万。

　　两次“抽水”合计 48.85 万，占原始房款 16.3%。

　　金价要再涨 16.3% 才能保本，也就是 1582 元/克，才能让你“不亏”。

　　结论：别把账面涨幅当净利润，摩擦成本能把“暴富”打成“保本”。

四、一张自检表，30 秒给灵魂打分

如果以下描述你中≥3 条，再考虑“卖房换金”	是/否
1. 手中房产≥2 套，且有一套长期空置	□
2. 家庭现金流覆盖 6 个月以上所有支出	□
3. 剩余房贷≤总负债 30%	□
4. 黄金配置＜总资产的 10%	□
5. 能接受金价 30% 波动仍持有 5 年	□

　　≥3 个“是” → 可卖掉非核心资产，把黄金仓位提到 10%–20%，但留足 3 年生活现金。

　　＜3 个“是” → 把房产证收好，别被 1360 的红色大屏晃了眼。

五、最后 3 句大实话

　　黄金再闪，也抵不过一套好房子在寒冬里给你灯火；

　　投资不是“谁涨买谁”，而是“缺啥补啥”；

　　能穿越周期的，从来不是单一资产，而是你口袋里的现金流、脑子里的认知、和心里的安全感。

　　把这三笔账算完，如果还想换，那就换——

　　只是别忘了，金条不能替你孩子交学费，也不能在深夜给你一盏灯。